Sachverhalt: Rückgabe gegen den Willen des Vermieters
Im zugrunde liegenden Fall hatte ein gewerblicher Mieter seinen Mietvertrag im März 2020 gekündigt, die Kündigungsfrist jedoch nicht eingehalten. Das Mietverhältnis lief daher formal bis zum 4. Juni 2021. Der Mieter verließ die Räume aber bereits am 31. Dezember 2020 und warf die Schlüssel in den Hausbriefkasten des Vermieters ein. Dieser erklärte schriftlich, die Rückgabe sei gegen seinen Willen erfolgt und er sehe sich nicht als empfangsbereit an.
Ende August 2021 beantragte der Vermieter einen Mahnbescheid wegen behaupteter Schäden an der Mietsache in Höhe von über 30.000 Euro. Der Mieter berief sich auf die Verjährung.
Entscheidung: Rückerhalt der Mietsache durch Schlüsseleinwurf
Der BGH wies die Forderung des Vermieters mit Verweis auf die eingetretene Verjährung ab. Die sechsmonatige Frist nach § 548 Abs. 1 BGB beginnt mit dem Rückerhalt der Mietsache, also dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter die tatsächliche Herrschaft über das Objekt wiedererlangt. Dies war nach Auffassung des Gerichts spätestens am 8. Januar 2021 der Fall, als dem Vermieter der Schlüsselzugang bekannt war.
Maßgeblich sei allein die Besitzverschaffung: Der Mieter hatte keinen Zugang mehr, während der Vermieter die Räume nun ungehindert betreten und begutachten konnte. Unerheblich sei, ob die Rückgabe gegen den erklärten Willen des Vermieters erfolgte oder das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch bestand.
Praxishinweis für Immobilienverwaltungen
Das Urteil verdeutlicht: Auch ohne ausdrückliche Annahme der Schlüsselrückgabe kann die Verjährung beginnen – allein durch tatsächliche Übergabe, z. B. durch Einwurf. Dies kann auch bereits vor Ablauf des Mietverhältnisses geschehen.
Für Immobilienverwaltungen bedeutet dies erhöhte Anforderungen an die Dokumentation von Rückgaben, insbesondere bei Streit über die Besitzverhältnisse. Auch eine zeitnahe Prüfung der Mietsache nach Rückerhalt wird zur Pflicht, um drohende Verjährung von Ersatzansprüchen zu vermeiden.
Gleichzeitig schafft das Urteil Klarheit: Vermieter werden durch die Regelung nicht unangemessen benachteiligt. Ansprüche auf Mietzahlung und andere vertragliche Verpflichtungen bleiben unberührt – das Gericht stärkt aber die Rechtssicherheit durch klare Fristbegrenzungen für Schadenersatzansprüche.
BGH, Urteil v. 29.1.2025, XII ZR 96/23
„BGH: Schlüsseleinwurf kann Verjährung von Vermieteransprüchen auslösen“ erschien im Newsletter 04-2/2025