Berufszulassungsregelung für Verwalter und Makler im Bundeskabinett beschlossen

Verbraucherschutz für Eigentümer rückt näher – Schutz von Mietern noch nicht gewährleistet
Das Bundeskabinett hat am 31. August den vom Bundesminister für Wirtschaft und Energie vorgelegten Gesetzentwurf zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum beschlossen. Die Umsetzung des Koalitionsvertrages rückt damit in greifbare Nähe. Bis zuletzt hatte der Normenkontrollrat Bedenken erhoben.
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Zweite Mietrechtsnovelle: Keine Änderungen vor der Bundestagswahl 2017

Im April legte Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) einen Referentenentwurf für eine zweite Mietrechtsänderung vor, der bislang allerdings nicht über die Abstimmung in den Ressorts hinausgekommen ist. Die Fraktion DIE LINKE wollte weitere Verzögerungen offensichtlich nicht hinnehmen und fordert die Regierungsparteien auf, die Novelle zur Beratung vorzulegen. Dies lehnte der Rechtsausschuss des Bundestages mit den Stimmen der großen Koalition ab.

Der Referentenentwurf enthielt unter anderem Änderungen an der Mietpreisbremse und beim Mietspiegel sowie zur Reduzierung der Modernisierungsumlage. Forderungen, die auch die Fraktion DIE LINKE unterstützte und die überwiegend auch im Koalitionsvertrag vereinbart sind. Vor diesem Hintergrund ist auch für den Deutschen Mieterbund nicht nachvollziehbar, warum die Bundesregierung eine Beratung der Novelle nun ablehnte. Es ist somit sehr unwahrscheinlich, dass dringend notwendige Änderungen am Mietrecht noch vor der Bundestagswahl 2017 aufgenommen werden.

Steigende Mieten, die wirkungslose Mietpreisbremse und die zunehmende Wohnraumknappheit setzen die Politik weiter unter Druck. Das Thema „Wohnen“ wird zu einem zentralen Wahlkampfthema für die 2017 anstehende Bundestagswahl –insbesondere in Städten und Ballungsräumen mit angespannten Wohnungsmärkten. Umso unverständlicher ist es, dass sich die Bundesregierung dem Thema nicht noch vor der Wahl annehmen möchte – immerhin sind Mieter auch Wähler.

Verbraucher müssen 2017 mit steigenden Strompreisen rechnen

Pünktlich zum Jahreswechsel dreht sich die Preisspirale der Stromanbieter wieder. Viele Versorger werden die Strompreise im kommenden Jahr erhöhen. Der Grund sind steigende Netzentgelte, die weiterhin steigende EEG-Umlage und neue Investitionen in das Stromnetz. Verbraucher müssen mit einer Preissteigerung von rund vier Prozent rechnen. Dies geht aus einer Analyse des Vergleichsportals Verivox hervor.

Viele Verbraucher haben die Kosten dabei nicht einmal selbst in der Hand. Die Preise steigen, weil die Netzbetreiber die Entgelte für die Nutzung ihrer Stromnetze erhöht. Tennet beispielsweise plant die Kosten im kommenden Jahr um 80 Prozent zu erhöhen. Die betrifft die rund die Hälfte aller deutschen Haushalte. Auch der ostdeutsche Stromnetzbetreiber 50 Hertz dreht an der Preisschraube und plant eine Anhebung der Entgelte um 45 Prozent.

Kostentreiber EEG-Umlage und Netzentgelte

Ein weiterer Kostentreiber ist und bleibt die EEG-Umlage. Diese steigt zum Jahreswechsel von 6,35 Cent je Kilowattstunde auf 7,1 bis 7,3 Cent. Auf einen Durchschnittshaushalt mit einem jährlichen Verbrauch von 4000 Kilowattstunden kommen somit rund 34 Euro Mehrkosten zu.

Auch die von der Bundesregierung ausgerufene Energiewende hat ihren Anteil an den Kostensteigerungen. Um den Strom aus den Windparks der Nord- und Ostsee nach Süden zu bringen, sind neue Hochspannungsleitungen notwendig. Zugleich sollen 2022 nach und nach alle Atomkraftwerke außer Betrieb gehen. Die Folge: Der Strom muss umverteilt werden und die bestehenden Stromnetze reichen dafür nicht aus. Die Kosten für die Investitionen in das Stromnetz tragen zu einem Großteil die Verbraucher.

DDIV-Beirats-Newsletter erschienen

Wohneigentum lebt in besonderem Maße auch vom Engagement der Eigentümer. Verwaltungsbeiräte leisten einen nicht unerheblichen Beitrag zur Gestaltung und Erhaltung des gemeinsamen Eigentums. Mit dem neuen DDIV-Beirats-Newsletter können Sie Ihre Eigentümer und Beiräte noch besser ins Bild setzen. Nutzen Sie diesen Service, um fachkundig und zielgruppengerecht über neue Urteile der WEG- und Mietrechtsprechung, aktuelle Gesetzesvorhaben und die neuesten Entwicklungen in der Immobilien- und Verwalterwirtschaft zu informieren.

Der Beirats-Newsletter und erscheint viermal im Jahr und wird per E-Mail von den Landesverbänden an die Mitgliedsunternehmen verschickt. Die Nachrichten können je nach Bedarf auf die firmeneigene Webseite oder einen Newsletter eingebunden werden. Eigens dafür erscheint der Newsletter im Wordformat, so dass die Inhalte leichter zu übernehmen sind. Der Newsletter steht den Mitgliedsunternehmen der Landesverbänden kostenfrei zur Verfügung und steht auch als Dwonload im Mitgliederbereich auf der DDIV-Webseite zur Verfügung.

Grundsteuerreform nimmt Gestalt an

Die Einheitswerte, an denen sich die Grundsteuer orientiert, basieren in den westdeutschen Bundesländern auf Werten aus dem Jahr 1964 und in den ostdeutschen Bundesländern sogar auf Werten aus dem Jahr 1935. Dass sich seit dem viel geändert hat, liegt auf der Hand. Eine Reform ist daher nicht zuletzt auch auf Druck des Bundefinanzhofes und des Bundesverfassungsgericht überfällig. Der Bundesrat hat in seiner Sitzung am 23. September den Startschuss für eine Reform gegeben.

Unterstützt von zwölf weiteren Bundesländern brachten Hessen und Niedersachsen einen Konzeptentwurf in den Bundesrat ein – einzig Bayern und Hamburg zeigten sich mit dem Entwurf nicht einverstanden. Dem Entwurf zufolge soll nun der Bodenrichtwert der Gutachterausschüsse für unbebaute Grundstücke maßgeblich sein. Steht ein Gebäude auf dem Grundstück soll zusätzlich der Gebäudewert berücksichtigt werden. Dieser soll aus dem Baujahr, den aktuellen Baupreisen und der Gebäudeart errechnet werden.

Reform soll aufwandsneutral sein

Die Höhe der Grundsteuer berechnet sich aus dem Produkt aus Grundstückswert, Steuermessbetrag und Hebesatz. An der Berechnungsmethodik soll auch die Reform nichts ändern. Die Höhe Steuermessbetrag wird dabei teilweise von den Ländern festgelegt, der Hebesatz fällt in die Verantwortlichkeit der Kommunen. Die Reform soll aufwandsneutral für die Bürger gestaltet werden. Die Stellschrauben, um hohen Kostensteigerungen für die Bürger entgegenzuwirken, liegen dabei neben der Steuermesszahl bei der Festlegung des Hebesatzes. Ob die Kommunen allerdings diese Chance wahrnehmen und mit einer Absenkung des Hebesatzes eine Mehrbelastung verhindern, wird sich zeigen. Insbesondere bei klammen Kommunen scheint eine Korrektur des Hebesatzes zugunsten der Bürger nicht gesichert. Da die Grundsteuer von Mieter und selbstnutzenden Eigentümern gleichermaßen bezahlt werden muss, wird eine Mehrbelastung alle betreffen.

Mammutaufgabe Grundstücksbewertung

In Deutschland müssten gemäß der Bundesratsinitiative rund 35 Millionen Grundstücke neu bewertet werden. Es wird damit gerechnet, dass die Erhebung bis zum Jahr 2027 dauern wird. Auch aufgrund der dynamischen Berechnung, die Baulandpreise und Baukosten integriert, wird eine ständige Aktualisierung ebenfalls nicht unerheblichen Verwaltungsaufwand nach sich ziehen.

Vermieterbescheinigung wird zum 1.11.16 teilweise abgeschafft

Am 1. November 2015 trat das neue Meldegesetz in Kraft. Die Regelung sieht vor, dass Vermieter den Mietern den Ein- und Auszug schriftlich in Form einer Bescheinigung bestätigen müssen. Die sog. Vermieterbescheinigung muss der Mieter anschließend beim Einwohnermeldeamt vorlegen. Nun wird das Gesetz geändert. Vermieter müssen ihren Mietern ab 1. November 2016 nur noch den Auszug bescheinigen.

Ziel der Regelung ist es Scheinanmeldungen zu verhindern. Die jetzt beschlossene Änderung wird unter anderem mit dem hohen Verwaltungsaufwand begründet, der für die Bestätigung des Ein- und Auszugs anfällt. Die Gesetzesänderung regelt auch die Inhalte der Wohnungsgeberbestätigung. So ist vorgesehen, dass künftig nur noch der Name des Eigentümers und nicht dessen Anschrift angegeben werden muss, wenn Wohnungsgeber und Eigentümer nicht identisch sind. Name und Anschrift des Wohnungsgebers sind aber weiterhin anzugeben.

Der Wohnungsgeber kann die Bescheinigung gegenüber der Meldebehörde auch in elektronischer Form abgeben. Gegenüber dem Mieter ist aber weiterhin eine schriftliche Bestätigung notwendig. Die bisherige Fassung des Gesetzes war an diesem Punkt nicht eindeutig. Die Änderung schafft hier nun Klarheit. Das Gesetz muss noch im Bundesgesetzblatt verkündet werden, tritt aber voraussichtlich zum 1. November 2016 in Kraft.

Mit Sofa kostet es mehr…

Viele Vermieter bieten möblierte Wohnungen an, um die Mietpreisbremse zu umgehen. Für diese Wohnungen erhalten sie einen Möblierungszuschlag, der es erlaubt höhere Mieten zu verlangen. Die Höhe des Mietzuschlags ist nicht pauschal festgelegt. Der Deutsche Mieterbund fordert mehr Transparenz und verlangt, Möblierungszuschläge explizit im Mietvertrag auszuweisen.

Schlägt man die Tageszeitung auf, finden sich dort immer mehr Inserate für möblierte Wohnungen. Laut einer Auswertung des Beratungshauses Empirica entfallen derzeit beispielsweise 60 Prozent aller Inserate in München auf möblierte Objekte – vor vier Jahren lag der Anteil noch bei 35 Prozent. Auch in Stuttgart und Frankfurt am Main sind ähnliche Entwicklungen zu beobachten. Da es derzeit keine Vergleichsmieten für möblierte Wohnungen gibt, nutzen Vermieter die eingerichteten Apartments, um die Mietpreisobergrenze zu umgehen. Der Mieterbund forderte nun vom Gesetzgeber im Gesetz zur Mietpreisbremse klarzustellen, dass ein solcher Zuschlag entsprechend im Mietvertrag ausgewiesen werden muss, um den Mietwohnungsmarkt transparent zu gestalten.

Steuerliche Sonder-AfA für Mietwohnungsbau vorerst gescheitert

Keine Einigung in Sicht hieß es Anfang Juli im Finanzausschuss des Bundestages. Die Koalitionsgespräche zur Einführung einer steuerlichen Sonderabschreibung zur Förderung des Mietwohnungsbaus sind vorerst gescheitert. Die Koalitionäre von CDU/CSU und SPD fanden bis zuletzt keine Einigung, insbesondere in der Frage der Bemessungsgrundlage. Der Gesetzentwurf wird nun nicht weiter verfolgt.

Die Bundesregierung wollte mit der Sonderabschreibung über drei Jahre Privatinvestoren für den Neubau von Mietwohnungen gewinnen, um vor allem in Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten mehr Wohnraum in unteren und mittleren Preislagen zu bauen. Knackpunkt des Streits war die Bemessungsgrundlage der Anschaffungs- und Herstellungskosten von Gebäuden. Der Entwurf sah vor, dass Investoren 2.000 Euro Baukosten pro Quadratmeter geltend machen können. Übersteigen die Baukosten mehr als 3.000 Euro, sollte keine Förderung erhältlich sein. Auch im Bundesrat, der als Kompromiss eine Kappungsgrenze von 2.600 Euro einbrachte, wurde zuletzt keine Einigung erzielt. Viele Abgeordnete befürchten, dass es zu Mitnahmeeffekten kommt und die Förderung in hochpreisigen Wohnraum investiert wird. Auch auf eine Koppelung einer solchen Sonder-AfA an eine Mietpreisbindung konnten sich die Koalitionäre nicht einigen.

Der DDIV vertrat in der Anhörung zum Thema im Bundestag die Interessen der Immobilienverwalter und wies darauf hin, dass auch die Anschaffung und die anschließende Selbstnutzung von Wohnungen einer Förderung bedürfen, um auch untere und mittlere Einkommensschichten verstärkt in Wohneigentum zu bringen. Der Spitzenverband der Immobilienverwalter betrachtete die vom Bundesrat eingebrachte Herabsetzung der Obergrenze der Anschaffungs- und Herstellungskosten auf 2.600 Euro allerdings als kritisch, denn die Baukosten eines typischen Wohngebäudes liegen bereits jetzt bei rund 2.400 Euro – Tendenz steigend. Die so geplante Sonder-AfA hätte demnach schnell ihre Wirkung eingebüßt. Dies wird u. a. auch in den aktuellen Zahlen für Baupreise für Wohngebäude deutlich: das Statistische Bundesamt teilte zuletzt mit, dass die Preise für den Neubau konventionell errichteter Wohngebäude in Deutschland im Mai um 2,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr angestiegen sind.

Die Bundesregierung hält aber an der Wohnungsbauförderung fest. Der Haushaltsentwurf des Bundes sieht für 2017 rund 500 Mio. Euro für Neubauprojekte – auch im sozialen Wohnungsbau – vor. Wie diese Mittel eingesetzt werden, steht indes noch nicht fest.

Die aktuellen Zahlen für Baupreise für Wohngebäude können auf den Internetseiten des » Statistischen Bundesamts abgerufen werden.

Rauchwarnmelder: Mieter und selbstnutzende Eigentümer müssen Betriebsbereitschaft sicherstellen

Rauchwarnmelder retten Leben – diese Erkenntnis ist unbestritten. Nahezu alle Bundesländer, mit Ausnahme von Berlin, Brandenburg und Sachsen, haben in ihren Landesbauordnungen die gesetzliche Verpflichtung aufgenommen, dass in bestimmten gefährdeten Räumen Rauchwarnmelder zu installieren sind. Demnach müssen die Geräte in allen Kinderzimmern, Schlafzimmern und Fluren, über die Rettungswege führen, angebracht werden. Unterschiede gibt es jedoch bei den Verantwortlichen für die Installation und Wartung – dies sorgt auch bei Immobilienverwaltungen für Verunsicherung.

Auf Anfrage des VNWI e. V. stellte das Bauministerium des Bundeslandes NRW zuletzt noch einmal klar: „Auch in Wohnungseigentümergemeinschaften können die Wohnungen jeweils Eigentümern zuordnet werden, die für die Ausstattung mit Rauchwarnmeldern nach § 49 Abs. 7 Satz 3 BauO NRW verantwortlich sind. Bauordnungsrechtlich ist es somit vollkommen ausreichend, wenn die jeweiligen Eigentümer ihre Wohnungen selbst ausstatten bzw. ausstatten lassen und die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft wie im Gesetz vorgesehen, vom unmittelbaren Besitzer (Mieter oder selbstnutzender Eigentümer) vorgenommen wird.“

Außer in Mecklenburg-Vorpommern ist in allen Bundesländern der Eigentümer für die Installation und der Nutzer der Wohnung, das heißt der Mieter oder Sondereigentümer, wenn er die Wohnung selbst bewohnt, für die Betriebsbereitschaft und Wartung des Rauchwarnmelders verantwortlich. Der DDIV betont noch einmal, dass die Übertragung der Wartungspflichten auf einen technischen Dienstleister den Wohnungsnutzer oder Mieter nicht aus der Wartungspflicht entlässt.